تثير مبادرة التمويل العقاري الجديدة لمحدودي ومتوسطي الدخل، الكثير من التساؤلات حول قدرته على تحريك ملف التمويل العقاري، الذي ظل لسنوات عاجزًا عن جذب المستفيدين بسبب الفائدة المرتفعة والاشتراطات المعقدة.
يتضمن البرنامج، الذي أُعلن الأحد، توفير قروض طويلة الأجل تصل إلى 30 سنة بفائدة لا تتعدى 3%. بينما تصل الفائدة في التمويل العقاري الحالي إلى 10% (متناقصة)، تبلغ في المتوسط 6.69% لمدة 20 سنة فقط.
“مصر 360” يقدم في هذا التقرير، إجابات عن عدة تساؤلات تدور في أذهان المستفيدين المحتملين حول مبادرة التمويل العقاري الجديدة
حساب الفائدة
يتم تحديدها على الباقي من قيمة الوحدة السكنية بعد خصم المقدم، الذي لم يجرى تحديده بعد. لكن مصدرًا بالبنك المركزي يؤكد أنه سيظل غالبا عند مستوى 20% من قيمة الوحدة، وبالتالي إذا كان لديك شقة بسعر 400 ألف جنيه، يكون المقدم لها 80 ألف جنيه، والفائدة على الباقي (320 ألف جنيه)، تبلغ 9600 جنيه سنويا، بإجمالي 288 ألف جنيه.
القسط الشهري
تضاف الفائدة الإجمالية على قيمة المتبقي من سعر الشقة بعد خصم المقدم، وتقسيمها على أشهر التقسيط. وبالعودة للنموذج السابق تصبح قيمة القسط الشهري على النموذج المقترح للمبادرة الجديدة 1688 جنيهًا شهريا، مقابل 3893 جنيها في النموذج القائم حاليًا للتمويل العقاري بأغلبية البنوك.
الفئات المستهدفة
لم تحدد الفئات المستهدفة بمبادرة التمويل العقاري الجديدة، لكن المصدر ذاته بالبنك المركزي، قال إن التفكير يدور في تخفيض الحد الأدنى للدخل الشهري والأسري لأقل مستوى ممكن، ليشمل الفئات منخفضة الدخل، مع تخفيض الحد الأقصى لسعر الوحدة السكنية التي سيتم تمويلها والإبقاء على مساحة الوحدة كما هي دون تغيير.
يتضمن النظام الحالي للتمويل العقاري حدًا أقصى لمساحة الوحدة لا يتجاوز 150 مترًا مربعًا للوحدات كاملة التشطيب، والحد الأقصى للدخل الشهري للفرد 40 ألف جنيه، والحد الأقصى للدخل الشهري للأسرة 50 ألفًا، على أن يكون الحد الأقصى لسعر الوحدة المراد تمويلها 2.25 مليون جنيه.
نسبة التمويل البنكي
الحد الأدني للمقدم المسدد من العميل 20%، والحد الأقصى لنسبة التمويل 80%، بشرط عدم استفادة المتقدم من المبادرة السابقة أو مشروعات الإسكان الاجتماعي، على ألا تتعدى نسبة القسط الشهري، والالتزامات البنكية 40% من الدخل الشهري.
عوائق تطبيق المبادرة
لتحقيق أكبر استفادة من مبادرة التمويل العقاري الجديدة، يتطلب ذلك القضاء على عوائق تتعلق أهمها بقصر التمويل على الوحدات منتهية التنفيذ، وهو أمر غير متحقق بالسوق العقارية، فالشركات تقوم ببناء وحدات تحت الإنشاء للحصول على سيولة تعتمد عليها كإحدى آليات استكمال تنفيذ المشروع.
كما يتطلب نجاح المبادرة تيسير عملية المستندات لمشترى الوحدات، وتسهيل الإجراءات، وفي مقدمتها اعتبار الضمانة الحقيقية في القرض التمويلي هو الوحدة السكنية نفسها، أسوة بمبادرة “إحلال السيارات”، وليس الوضع الحالي الذي يطلب ضامنا للقطاع الخاص، الذي يجب التصديق على شهادة الدخل المقدمة بصحة التوقيع من أحد البنوك التي تتعامل معه جهة العمل.
الأوراق المطلوبة من الموظفين
تعهد بتحويل الراتب من جهة العامل، أو شهادة بالدخل معتمدة من جهة العمل، وبطاقة الرقم القومي للزوج والزوجة، وصورة من قسيمة الزواج وعقد إيجار أو تمليك محل الإقامة، وإيصال لمرافق، وكشف حساب لمدة 6 أشهر على الأقل.
الأوراق المطلوبة من أصحاب الأنشطة التجارية
شهادة من محاسب قانوني بالدخل السنوي، ومستخرج حديث من السجل التجاري، والبطاقة الضريبية، وعقد إيجار أو تملك مصدر النشاط، وبطاقة الرقم القومي.
الأوراق المطلوبة من أصحاب المهن غير التجارية
تتطلب شهادة معتمدة من مصلحة الضرائب بصافي الدخل السنوي لمدة ثلاثة سنوات، وشهادة من محاسب قانوني بالدخل السنوي والشهري، والبطاقة الضريبية ، وعقد إيجار أو تمليك ثابت التاريخ لمقر النشاط، وعقد إيجار محل الإقامة أو إيصال مرافق حديث لمحل الإقامة.
الاشتراطات العمرية في التمويل العقاري
تتضمن ألا يقل سن المقترض عن 21 عامًا، في تاريخ منح التمويل، ولا يتعدى 60 عامًا، لجميع شرائح العملاء في تاريخ انتهاء التمويل، أو سن بلوغ المعاش للموظفين.
غرامات تأخير الدفع
تضع بعض البنوك غرامة تأخير بنسبة 2% على الأقساط مستحقة الدفع بالنسبة لمبادرة التمويل العقاري القائمة، لكن لم يتم تحديد ما إذا كانت ستبقى في المبادرة الجديدة أم لا، ولن يتم تحميل العميل بأي مصاريف (مصاريف فتح الحساب و الاستعلام مجانا).
المستفيد الأول من المبادرة
تعتبر الجهات الحكومية المستفيد الأول من المبادرة؛ لأنها هي التي تمتلك شقق سكنية جاهزة ومسجلة قبل التسليم على عكس القطاع الخاص الذي يعتمد على مقدمات العملاء للبناء، ويسلم الوحدة دون تسجيلها بالشهر العقاري أو تشطيبها.
إجمالي تكلفة مبادرة التمويل العقاري الجديدة
يصل حجم المبادرة الجديدة لنحو 100 مليار جنيه بفائدة 3%، بما يخدم فى النهاية محدودي ومتوسطي الدخل، لدعم قدرتهم على تملك الوحدات السكنية.
