يحاول البنك المركزي، في مبادرته الجديدة للتمويل العقاري. حل أزمة تسجيل الوحدات السكنية كشرط أساسي لقبول المنضمين. التي ظلت مشكلة دائمة واجهت جميع المبادرات السابقة.
أطلق البنك، مبادرة اليوم الثلاثاء. تتضمن تخصيص مبلغ 100 مليار جنيه من خلال البنوك. أو شركات التمويل العقاري لتمويل شراء الوحدات السكنية لمحدودي ومتوسطي الدخل. بسعر عائد متناقص 3% لمدة تصل إلى 30 عاماً.
نصت المبادرة على أن تكون الوحدات بغرض السكن الدائم فقط وليس الموسمي. وأن تكون كاملة التشطيب وجاهزة للسكن مع السماح للبنوك بقبول ضمانات بديلة في حالة عدم إمكانية تسجيل الوحدة. وبالتالي تعذر رهنها.
وتوجد حالات يكون فيها العقار غير مسجل باسم البائع في حالة الشراء أو باسم المستثمر في حالة البناء أو الترميم أو التحسين. ولا يجوز رهنه حاليا وتمنح الضمانات البديلة للمستثمر أن يسجل العقار باسمه أو قيد حق الامتياز باسمه أو رهنه للبنك لمدة متفق عليها.
والرهن العقاري. هو تمويل البنك شراء عقار يبقى مرهوناً حتى يتم سداد القرض. وحال عجزه عن السداد. يحق للمُقرض (البنك) اتخاذ الإجراءات الكفيلة. باسترداد الوحدة والتصرف فيها بالبيع أو التأجير، وإعادة أموال العميل التي تم دفعها.
اصطدمت مبادرات البنك المركزي دائما بعدم قدرة العملاء على إثبات دخلهم بالكامل بأوراق رسمية خاصة العاملين في مهن خدمية. أو أصحاب الورش الصغيرة التي تنطبق عليهم الشروط. لكنهم يعجزون عن إثبات دخولهم بشكل رسمي.
ضمانات بديلة
يقول رئيس قطاع التمويل العقاري بأحد البنوك الحكومية، رفض ذكر اسمه. إن الضمانات البديلة تتضمن: كفالة رسمية من غير مشتري العقار أو أوراق مالية مقيدة في البورصة لا تقل قيمتها عن قيمة الأقساط المستحقة أو قيمة التمويل وتكاليفه.
وأوضح أنها تتضمن رهن السيارات وما شبه من أصول متداولة. تستخدمها البنوك كضمانات لديها، أو تحويل المرتبات على البنك. أو شهادة من محاسب قانوني معتمد. تفيد الدخل الشهري لأصحاب المهن الحرة.
أضاف المسئول المصرفي. أن السيارة التي يمكن استخدامها كضمان بديل يتم منع البيع عليها ولا يفرق نوعها. سواء أكانت ملاكى أو أجرة. فالمحك هو قيمتها. مع إمكانية إدخال شركات ضمان مخاطر الائتمان. مقابل نسبة متفق عليها تبلغ قيمتها نحو ٢.٥٪ من قيمة القرض. أو شركات التأمين، على أن تتحمل هي المخاطر مع العميل بدلا من البنك.
وتنطبق المبادرة على محدودي الدخل الذين يتم تحديد قيمة الدخل والوحدات الخاصة بهم من خلال صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري. بحيث يبلغ الحد الأقصى لصافي الدخل الشهري حاليا 4.5 ألف جنيه للفرد الأعزب. و6 آلاف جنيه للأسرة. وتبلغ قيمة الوحدة 350 ألف جنيه، ويتم دفع 10% دفعة مقدمة.
أما بالنسبة لمتوسطي الدخل المستفيدين من المبادرة فيبلغ الحد الأقصى لصافي الدخل الشهري 10 آلاف جنيه للفرد الأعزب و14 ألف جنيه للأسرة، ويتم دفع 15% دفعة مقدمة كحد أدنى من إجمالي قيمة الوحدة التي يصل سعرها حتى 1.1 مليون جنيه كحد أقصى.
وبالنسبة للوحدات التي يزيد سعرها عن 1.1 مليون جنيه. وحتى 1.4 مليون جنيه. فيتم دفع 20% دفعة مقدمة كحد أدنى من إجمالي قيمة الوحدة.
شروط متعددة
تشترط المبادرة أن يكون المستفيد مصري الجنسية، مع إمكانية استفادة أصحاب المهن الحرة والحرف وذوي الاحتياجات الخاصة ممن لهم دخل وأصحاب المعاشات من المبادرة. بحيث لا يتعدى عمر المستفيد 75 عاما بنهاية مدة التمويل.
من ضمن شروط المبادرة الجديدة، أيضا: عدم استفادة العميل أو الأسرة من مبادرات التمويل العقاري السابقة. مع إتاحة التمويل لوحدة واحدة فقط في إطار المبادرة الجديدة.
يقول المهندس خالد عباس، نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية. إن وزارة الإسكان لديها مشروعات جاهزة ستدخل المبادرة فور إطلاقها، متمثلة في شقق “سكن لكل المصريين”، و”سكن مصر”، و”دار مصر”.
يضيف عباس، في تصريحات تليفزيونية. أن مبادرة التمويل العقاري غير مقتصرة على مشروعات وزارة الإسكان فقط. لكن كل الوحدات القائمة لدى القطاع الخاص يمكنها الاستفادة من المبادرة أيضًا.
يطالب خبراء باتساع المبادرة لتشمل الوحدات قيد التنفيذ. على اعتبار أنها تمثل العدد الأكبر من الوحدات الموجودة بالسوق المحلية. وحتى يتم تعظيم الاستفادة القصوي منها.
تبلغ الفجوة العقارية بالسوق نحو 500 ألف وحدة سنويا. كما تحتاج سنويا مئات الآلاف من الوحدات لمواجهة متوسط عدد الزيجات السنوية التي تقترب من ٦٠٠ ألف زيجة. التي تمثل لهم المبادرة فرصة باعتبار أن القسط الشهري يعادل الإيجار الشهري، لأي وحدة عقارية بالسوق.
تستهدف المبادرة شريحة عريضة من المواطنين. فثلثي سكان مصر من شريحة الشباب أقل من 18 عاما. ما يعني أن السوق ستظل نشطة لأطول فترة ممكنة. كما لا يتعدى حجم التمويل العقارى فى السوق المصرية 3%. مقارنة بدول أخرى تتعدى فيها نسبته 80%.
ويقول خالد الشافعي، مدير مركز العاصمة للدراسات الاقتصادية. أن المبادرة سيكون لها مزيد من الشرح والتفسير من قبل صندوق التمويل العقاري لبعض النقاط غير المفهومة أو غير الواضحة مثل قبول الضمانات البديلة. حال عدم إمكانية تعذر التسجيل. فلا يمكن القول بأي تفسير إلا بالعودة للجهة المسؤولة.
أماكن غير المخططة
وأضاف أن المبادرة الجديدة للتمويل العقاري تسعي إلي نقل المصريين من الأماكن غير المخططة والآمنة. التي بها مشكلات إلي وحدات سكنية كاملة التجهيز. ويظهر ذلك من خلال مبادرات التمويل العقاري المختلفة التي بدأت من 2016 وصولا إلي مبادرة الـ 100 مليار جنيه التي تتميز بطول مدتها لتصل إلي 30 عاما.
والتمويل العقارى بصفة عامة يتضمن عدة أهداف وأبعاد أهمها تحريك السيولة المتراكمة لدى البنوك. وتوفير وحدات سكنية مدعومة لمتوسطي ومحدودي الدخل. وزيادة النشاط العقاري ومن ثم تحريك الاقتصاد والمساهمة في زيادة معدلات النمو الاقتصادي وهذا حدث بالفعل من خلال مبادرات البنك المركزي المختلفة.
وأوضح أن القطاع العقاري سيدخل في فترة رواج كبير الفترة المقبل بعد المبادرة خاصة أنها تستهدف طبقة متوسطى الدخل التي لديها مساع مستمرة لامتلاك وحدات سكنية. بخلاف مبادرة التمويل العقاري لمحدودي الدخل. فالسوق فى طريقها لمزيد من المرونة والانتعاش. فى ظل احتمالية تنامي الطلب على العقارات. كأحد المظاهر العاكسة للزيادة السكانية الرهيبة التي تشهدها البلاد.
