في يوليو/تموز 2019 رئيس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولي يُعلن أن العاصمة الإدارية لن تكون حكرًا على الأغنياء. مؤكدًا استيعابها لشرائح المجتمع كافة. بعدها في أغسطس/آب الماضي كرر المشرف على مشروع الإسكان بمدينة العلمين الجديدة المهندس محمد عبد الناصر الكلام ذاته حول مدينة العلمين الجديدة.
وفي فبراير/شباط الماضي أيضًا نشرت وزارة الإسكان قائمة بمشروعات جديدة في “دار مصر” و”سكن مصر” و”جنة”. والتي توجد في مدن كثيرة مثل الشروق و6 أكتوبر. والتي يتراوح سعر المتر بها بين 8.5 إلى 11.8 ألف جنيه. فيما تزيد أسعار المتر السكني في العاصمة الإدارية ليُسجل بين 13 و17 ألف جنيه حسب موقع “عقار ماب”. وهي تُماثل تلك الأسعار المعلن عنها لوحدات سكنية في منطقتي التجمع الخامس والقاهرة الجديدة التي تتراوح متوسطات سعر المتر السكني بها بين 15 و25 ألف جنيه. وهي تتقارب أيضًا مع متوسط أسعار مدن الشيخ زايد والرحاب ومدينتي -حسب الموقع ذاته.
للأثرياء فقط
عبر مقارنة أجريناها بين أسعار الوحدات السكنية المعلن عنها من جانب مواقع العقارات المتخصصة. سواء مدن التجمع أو الرحاب وصولاً إلى العاصمة الإدارية والعلمين وغيرها من مشروعات الإسكان الفاخرة. التي تقوم الحكومة باستثمارات ضخمة فيها. وبين متوسط رواتب أفراد المجتمع اعتمادًا على البيانات التي يُصدّرها الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء اكتشفنا أن متوسط سعر الشقق في مشروعات سكن مصر أو دار مصر تتراوح بين 850 ألفا و1.5 مليون جنيه. فيما تتفوق أسعار الوحدات السكنية في التجمع والقاهرة الجديدة والعلمين والعاصمة الإدارية على تلك الأرقام. حيث يصل حدها الأدنى إلى أكثر من 1.7 مليون جنيه. فيما يصل حدها الأقصى إلى أكثر من 20 مليونا.
في حين تتراوح متوسطات رواتب ودخول أفراد المجتمع سنويًا بين 92 ألفا في حده الأقصى بالنسبة للعاملين في مجال الوساطة والتأمين والتعدين. وبين 27 ألفا بالنسبة للعاملين في مجال التعليم -وفق نشرة الجهاز المركزي للتعبئة والإحصاء.
إذاً نسأل: “لمن تبنى تلك الوحدات؟ ومن يستطيع دفع فاتورة تكلفتها؟ وما حجم الأموال المستثمرة في تلك الوحدات؟”.
في هذا التقرير نحاول الإجابة عن تلك الأسئلة عبر بحث وتدقيق وتعليقات للخبراء.
أنواع مستويات الإسكان
بداية يُقسم القانون رقم 101 لسنة 1996 مستويات مشروعات الإسكان الحكومية إلى 5 مستويات رئيسية. هي “منخفض التكاليف واقتصادي (اجتماعي) والمتوسط وفوق المتوسط والفاخر”. وتُحدد تلك المستويات في التراخيص الصادرة لكل مشروع. أما القطاع الخاص فقد أُلغيت تلك التصنيفات وفقًا لبنود القانون نفسه.
وعلى أساس تلك المستويات الخمسة تتحدد قيمة الوحدة السكنية وموقعها من الطرق الرئيسية ومساحتها الكلية. ففي حين تقل مساحة وحدات منخفض التكاليف والاقتصادي عن 100 متر مربع تزيد المساحة في المستويات الثلاثة الأخرى وقد تصل إلى أكثر من 200 متر مربع.
إلى ذلك يُفرق المهندس وليد عباس -معاون وزير الإسكان- بين الإسكان المتوسط والاجتماعي قائلا: “شريحة الإسكان المتوسط تُمثل شريحة أعلى من شريحة الإسكان الاجتماعي”.
ويقول عباس إن مشروع الإسكان المتوسط عبارة عن مجتمع عمراني مغلق بكامل خدماته وتسلم الوحدات كاملة التشطيب وبمستوى تشطيب عال.
وبحسب بيانات وفرتها شركة بروبرتي فايندر -إحدى شركات التطوير العقاري- فإن الفئة المُستهدفة للإسكان المتوسط هي الفئة التي يزيد دخلها الشهري على 10 آلاف جنيه بالنسبة للفرد الأعزب. و14 ألف جنيه بالنسبة للمتزوج.
وبالنسبة لمشروعات الإسكان فوق المتوسط والفاخر فهي مشروعات سكن مميزة تمولها الحكومة وتوفر بها مميزات مثل وجود برجولات وحدائق كبيرة وحمامات سباحة ومحاطة بسور حجري من الخارج -وفق الشركة ذاتها.
وتستهدف تلك المستويات من الإسكان الفئات التي لا يزيد دخلها السنوي على 600 ألف جنيه. بمتوسط شهري نحو 50 ألف جنيه بالنسبة للمتزوج. وبالنسبة للعازب ألا يزيد دخله السنوي على 480 ألف جنيه. بمتوسط شهري 40 ألف جنيه. وفقًا للمطور العقاري.
حجم استثمارات الحكومة في مستويات الإسكان
صَرفت الحكومة على مشروعات الإسكان المتوسط وفوق المتوسط والفاخرة 34.8 مليار جنيه. حيث بلغ حجم استثمارات الإسكان المتوسط نحو 20.3 مليار جنيه. وفوق المتوسط 5.8 مليار جنيه. و8.4 مليار جنيه على الإسكان الفاخر. وذلك خلال الفترة بين 2015 و2020 -وفق نشرة جهاز الإحصاء.
أما الإسكان الاقتصادي “الاجتماعي” فبلغت الاستثمارات الحكومية به 90 مليار جنيه. ونحو 27.5 مليون جنيه فقط للإسكان منخفض التكاليف خلال الفترة المذكورة ذاتها بحسب بيانات “الإحصاء”.
حجم استثمارات الحكومة في كل نوع
ليس من بين تلك الاستثمارات حجم استثمارات الحكومة في العاصمة الإدارية. والتي يصل إجمالي حجم الاستثمارات فيها إلى ما يتجاوز تريليون جنيه حاليا وفق نائب وزير الإسكان والرئيس التنفيذي لشركة العاصمة الإدارية الجديدة في مصر المهندس خالد عباس.
وبحسب تصريحات سابقة لمسئولين حكوميين فإن تكلفة الحي الحكومي وحده تتراوح بين 40 و60 مليار جنيه. ولم نستطع الوصول إلى حجم الاستثمارات حسب مستويات الإسكان حال كانت موجودة نظرًا لعدم توفر بيانات عنها.
كما أن تلك الاستثمارات لا تتضمن أيضًا استثمارات الحكومة في مدينة العلمين الجديدة. إذ يصل إجمالي استثمارات المدينة ككل إلى 180 مليار جنيه. فيما تُقدر حجم الميزانية لعام 2020/2021 بنحو 30 مليار جنيه.
وتُنفذ في العلمين مشروعات سكنية وفندقية ضخمة. إذ تم تنفيذ نحو 15 برجا سكنيا تصل إلى 41 دورا بتكلفة تقديرية 12 مليار جنيه لأعمال الهيكل الخرساني وبنسبة تنفيذ تصل إلى 90% لبعض الأبراج.
هل تُناسب وحدات العاصمة الإدارية رواتب المصريين؟
تكشف بيانات نشرة الدخل والإنفاق الصادرة عن الجهاز المركزي للتعبئة والإحصاء أن متوسط الأجر الأسبوعي للفرد في مصر 942 جنيهًا بإجمالي 3 آلاف و768 جنيهًا. بإجمالي سنوي 45 ألف و216 جنيهًا.
وتفصيلاً أكثر لمتوسط رواتب المهن في مصر. تبلغ رواتب مهنة العاملين في التعدين واستغلال المحاجر 7 آلاف و716 جنيهًا شهريا. بإجمالي سنوي 92 ألفا و592 جنيهًا.
أما متوسط رواتب العاملين في إمدادات الغاز والكهرباء والبخار فتصل إلى 1896 جنيهًا أسبوعيا. بمتوسط شهري 7 آلاف و584 جنيهًا بإجمالي سنوي 91 ألف جنيه.
أما رواتب العاملين في مجال الوساطة المالية والتأمين فهي 1845 جنيهًا أسبوعيًا بمتوسط شهري 7 آلاف و380 جنيهًا. بإجمالي سنوي 88 ألفا و560 جنيهًا. أما رواتب العاملين في العقارات والتأجير فتبلغ 1271 جنيهًا في الأسبوع. بمتوسط شهري 4 آلاف و868 جنيهًا بإجمالي سنوي 58 ألفا و416 جنيهًا.
أما رواتب العاملين في النقل والتخزين فهي تصل إلى 1099 جنيهًا في الأسبوع بمتوسط شهري 4 آلاف و396 جنيهًا. بإجمالي سنوي 52 ألفا و752 جنيهًا. أما رواتب العاملين بالتعليم فهي تصل إلى 575 جنيهًا في الأسبوع بمتوسط شهري 2300 جنيه بإجمالي سنوي 27 ألفا و600 جنيه.
هؤلاء فقط يشترون إسكان العاصمة الإدارية
يكشف تقرير شركة هينلي آند بارتنرز -يقيس حجم ثروات الأفراد لأكثر من مليون دولار- أن عدد المصريين الذين تتخطى ثرواتهم مليون دولار بلغ نحو 17 ألف شخص -وفق مؤشرات عام 2022.
ويُعرّف التقرير تلك الفئة باسم “المليونير”. وتأتي مصر كثاني أغنى دولة في إفريقيا من حيث الثروات الخاصة للأفراد بثروة قدرها 307 مليارات دولار. وذلك بعد دولة جنوب إفريقيا.
ووفقًا لتلك التقديرات تصل نسبة المليونيرات في مصر إلى نحو 0.5% أو أقل من إجمالي عدد سكان مصر في الداخل والبالغ 104 ملايين نسمة.
ويُقسم التقرير أغنياء مصر إلى فئات أربع: الفئة الأقل والذين تُقدر ثرواتهم بأكثر من مليون دولار ويصل عددهم إلى نحو 16.9 ألف شخص. أما الفئة الثانية فهم من يملكون أكثر من 10 ملايين دولار ويبلغ عددهم نحو 880 شخصًا.
أما الفئة الثالثة فهي من يملكون أكثر من 100 مليون دولار ويبلغ عددهم نحو 57 شخصًا. بينما يصل عدد من يملكون أكثر من مليار دولار نحو 7 أشخاص فقط. وبذلك تمتلك مصر أكبر عدد من المليارديرات في إفريقيا -وفق تقرير شركة هينلي.
التأثير الاقتصادي على المجتمع
يشرح إيهاب العقدة -مستثمر عقاري وصاحب شركة تطوير عقاري– إن المبدأ الرئيسي في عملية الاستثمار العقاري لا تتعلق بحجم البيع. مدللاً على ذلك بحجم البيع الذي أعلنت عنه شركة إعمار الإماراتية أو غيرها من الشركات الكبرى. ذلك أن المبدأ هنا ليس بيع الوحدة أو المبنى. لكن الهدف هو التسكين. مضيفا: “مش شطارة أنك تكون بعت لكن الشطارة هي تسكين تلك الوحدات”. لأن هناك جزء كبير من المتاجرة أو ما يُوصف بـ”التسقيع” أو الاستثمار في الأصول العقارية. وهذا تقليد دأب المصريون على ممارسته خلال الأعوام الـ30 الأخيرة. خاصة مع تقلبات سعر صرف الجنيه.
ويُضيف “العقدة” لـ”مصر 360″ أن التسقيع أو الاستثمار في العقارات في المدن الجديدة أو المدن التي تبينها الحكومة سيترتب عليه مشكلات بعد ذلك. لأنها ستدفع بمنافسين جُدد للمطورين العقاريين. فضلاً عن وجود مئات من الوحدات الخالية بأغلب مباني المدن الجديدة.
ويصل عدد الوحدات الخالية والمغلقة في القاهرة وحدها إلى نحو 69 ألفا و328 وحدة بنسبة 11.5% من إجمالي المباني بالقاهرة. في حين تصل نسبة المباني المسكونة إلى نحو 60.7%. وأغلب تلك النسبة في الأحياء القديمة للمحافظة. وذلك وفقًا لنشرة الإسكان الصادرة عن الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء. فيما لم تُحدد بيانات الجهاز أماكن وجود الوحدات السكنية الخالية والمغلقة. لكن باتباع عملية بحث عشوائي عبر مواقع العقارات المتخصصة فإن كل الإعلانات جاءت في نطاق التجمع والقاهرة الجديدة ومدينتي والرحاب.
ويبلغ إجمالي أعداد المباني المُخصصة للسكن في القاهرة نحو 598 ألفا و311 مبنى. منها نحو 45 ألفا و748 وحدة تحت الإنشاء بنسبة 7.6%. فيما يصل عدد الأماكن المخصصة للعمل والسكن نحو 122 ألفا و985 وحدة. بحسب نشرة الإسكان الصادرة عن الجهاز المركزي للتعبئة والإحصاء لعام 2021.
أزمة العقارات “العطلانة”
ويُعاود “العقدة” حديثه: “أي عقار عطلان غير مُستخدم هو ثروة مُهدرة. وبالتالي لا يمكن القياس على أساس حجم نسبة البيع سواء في التجمع أو القاهرة الجديدة أو العاصمة الإدارية. إنما القياس يستقيم بحجم ونسبة التسكين والاستخدام”.
ويصف “العقدة” المباني الخالية أو المغلقة بـ”شوية تراب”. مضيفًا أن منطقة التجمع هي المنافس الأول للعاصمة الإدارية. وبالتالي لا بد من قياس نسبة التسكين فيها. وعلى هذا الأساس يتم البناء في العاصمة الإدارية. فإذا كانت نسبة التسكين تتجاوز 60% بمنطقة التجمع تستقيم عمليات البناء في العاصمة الإدارية. أما إذا قلت إلى 30% فهي نسب تحتاج إلى مراجعة.
ثم يلفت إلى أزمة أخرى وهي عدم ارتباط مستويات التشييد والبناء بمستوى دخول ورواتب شرائح المواطنين المختلفة. إذ لا بد من الأخذ في الاعتبار مستوى الدخول والرواتب وقدرة الفرد على الشراء. لكن أغلب المباني أعلى من مستوى دخول السواد الأعظم من المواطنين. فضلاً عن ضرورة النظر إلى حجم المباني الإدارية الموجودة بمنطقة التجمع والقاهرة الجديدة ونسبة المستغل منها والشاغر. خاصة أن العاصمة الإدارية من المُفترض أن تكون هي المنافس باعتبار انتقال الحكومة ومراكز المال والأعمال إليها -وفقًا للعقدة.
ويُتابع أنه لا بد من دراسة عدد الشركات والمكاتب الإدارية الحالي ونسبة الزيادة فيه مستقبلاً. وأحجام المساحات التي ستُلبي احتياجات تلك الشركات والمكاتب. ثم دراسة حجم المباني الإدارية الموجودة في التجمع والشيخ زايد والقاهرة الجديدة. وعلى أساس تلك البيانات يكون حجم القياس والبناء في المدن الجديدة الأخرى.
مجتمعات الانعزال وعدم الأمان
يقول الدكتور إسلام فهمي -أستاذ بكلية الهندسة بجامعة بنها إن هناك عدة ظواهر اجتماعية تنشأ مع المجتمعات الجديدة تتعلق بالسيطرة الفردية. أو تعاظم سيطرة الفرد مقابل تراجع سيطرة المجتمع.
ويُضيف في دراسة حصلت “مصر 360” على نسخة منها أنه من بين الظواهر الاجتماعية الناشئة أيضًا ترسيخ مبدأ الانعزال والوحدة والإحساس بعدم الأمان. ما يفرض وجود كاميرات ورجال أمن وبوابات وأسوار وغيرها من تلك الظواهر.
ويلفت إلى أن التجمعات السكنية تُمثل مساحة 5% من إجمالي المساحة العمرانية بالقاهرة الكبرى. ولأن أغلب تلك المجتمعات العمرانية الجديدة جرى إنشاؤها كمدن تابعة أو توأمية وليست بوصفها مدنًا مستقلة فإن سكان أغلب المجتمعات العمرانية ما زالوا يتنقلون يوميًا إلى المدينة الرئيسية للعمل.
ويُدلل على ذلك بأنه رغم إنشاء وتوسع مدن 6 أكتوبر والقاهرة الجديدة والشيخ زايد فإن القاهرة نفسها لم يخف بها عبء المواصلات والازدحام اليومي ولا تزال نسبة الكثافة السكنية في الارتفاع.
وتُظهر بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء أن نسبة الكثافة السكنية بالقاهرة تتجاوز 50 ألف مواطن في الكيلومتر المربع. وبذلك تحتل القاهرة المركز السابع عالميًا من حيث معدلات الكثافة.
ويلفت “فهمي” إلى أنه رغم قضاء قوانين التجمعات العمرانية الجديدة بإعطاء الأولوية للفئات محدودة ومتوسطة الدخل. فإن انتقال السكان إلى المدن الجديدة أبطأ كثيرًا مما كان مُخططا له بسبب عدم التوزان بين العرض والطلب على الوحدات السكنية.
ويُوضح أنه بينما تتوافر نسبة مرتفعة من الوحدات السكنية للفئات الاجتماعية ذات الدخل المرتفع تنخفض نسبة الوحدات السكنية للفئات محدودة الدخل ومتوسطة الدخل. ما يتناقض مع قوانين إنشاء المجتمعات العمرانية. فضلاً عن عدم توافر فرص عمل كافية للأسر محدودة الدخل ومتوسطة الدخل. وهو الأمر الذي لا يشجعها على الانتقال -وفقًا لفهمي.
خسائر ضريبية
إلى ذلك يلفت الدكتور عبد الخالق فاروق -خبير الشئون الاقتصادية- إلى عدم توافر مسح عقاري متكامل لكل الثروة العقارية داخل المدن والكومبوندات في مصر. ما يُعيق قدرة الحكومة على فرض ضرائب رأسمالية وعقارية عليها.
ويُضيف في مقال سابق له أن الوحدات السكنية الموجودة بالمجتمعات العمرانية كان سعر بنائها نحو 30 ألف جنيه. ذلك قبل تعويم 2016. بينما هي تتراوح الآن بين 200 و400 ألف جنيه في وحدات محدودي ومتوسطي الدخل.
ويُشير إلى أنه من المدهش هو عدم خضوع تلك المباني لضرائب الأرباح الرأسمالية. في ظل القوانين السابقة. لكن لا بد من تحمل تلك الوحدات والمنتجعات السكنية ضريبة تتناسب مع حالة الثراء التي تميز أصحابها. في إطار سياسة ضريبية عادلة تٌوازِن بين المكاسب والأرباح من جهة والعبء الضريبي المتناسب معها من جهة ثانية.
في النهاية لا بد من إعادة النظر في تطبيق مبدأ قياس نسبة التسكين الموجودة في المجتمعات العمرانية. وتوسيع سياسة العدالة الاجتماعية بين فئات المجتمع. وإعادة تنفيذ قوانين البناء في المجتمعات العمرانية الجديدة لما خُلقت من أجله. بحيث تتناسب رواتب المصريين مع أسعار الوحدات السكنية لا أن تنضم الوحدات السكنية لطابور التسقيع والشقق الخالية.
